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万科，碧桂园在此做出重大战略转变！未来楼市该何去何从？

    面对近期看起来很火的楼市，房企龙头万科和碧桂园却出人意料的“焦虑”了，前者高喊转型，后者更是亏本也要回笼资金，有专业观点提醒炒房者，只涨不跌的博傻时代过去了，楼市最早今年四季度入冬！

万科高喊转型

    6月29日房企龙头万科股东大会，会上传出一个令人吃惊的消息。万科董事会主席郁亮表示，“十年后，万科还会是地产公司吗？我想不是了，如果还是，那也是惨淡经营了。未来，万科要做美好生活的服务商。”

郁亮表示，自己正在琢磨要不要把万科各地地产公司名字里的“房”和“地产”都拿掉，叫做“万科企业”，比如上海万科企业、深圳万科企业等。

    实际上2017年郁亮就曾警告：高速扩张期过后，中国房地产行业已经到了危急关头。随后万科耗资790亿元，“组团”收购新加坡物流地产巨头普洛斯，进军城市配套服务领域。

    有市场人士甚至惊呼，万科要“抛弃房地产”。当然“抛弃房地产”之说有点夸大。郁亮此番的表态，加之去年巨资收购普洛斯，更被视作为万科的转型信号，未来将不再以房地产开发为主业。

    财经评论员刘晓博表示，开发商仅仅依靠“建房子—卖房子”，利润率越来越低，风险越来越大。

    高负债+低利润率+严厉的行业管制+高度不确定性，成为当前房企必须面对的行业特征。所以，焦虑是普遍的，是全行业的。

    万科不会真正抛弃房地产，房地产是万科的“流量入口”，万科更希望通过这个入口，打开一个全新的世界，最终实现转型。

    只涨不跌的博傻时代过去了

    而万科的焦虑不是没有道理的，近期被视作全国楼市风向标的北京甚至发生了购房者集体退房的消息。

    据北青社区报通州版的消息，6月30日北京通州一项目由于售卖价格前后相差太大，导致许多早期购房者集体要求退房。

    中原地产首席分析师张大伟对此表示，“享受了多年泡沫与暴利的楼市，将投资赌在房子上的人们，更应该增加风险意识了，只涨不跌的楼市博傻时代已经过去。而这些赌徒，赢的时候没人想到慰问开发商，跌的时候纷纷慰问开发商的母亲。”

碧桂园：亏本也要抢现金流

    而依靠主攻三四线城市、连续5个月登上房企销售额榜首的碧桂园也正在改变扩张策略，为缓解融资政策收紧带来的压力，试图牺牲规模甚至利润，以保证现金流。

    澎湃新闻，至少有来自五个区域的碧桂园内部人士透露，现在的工作一切围绕现金流转，合作项目中，不做不能“操盘”的项目。

    房地产项目中合作开发中的“操盘”是指，某一家企业掌握营销、工程、设计、开发报建等重要部门之后，整个项目的运营节奏和节点均按照该企业的接受的方式进行。

    以碧桂园为例，起要求三四线城市的项目必须拿地即开工，并坚持“456”原则，即4个月开盘，5个月资金为正，6个月回笼资金将能投入新的项目之中。

    此前，碧桂园对合作项目有两套考核体系。碧桂园合作的项目中，如自行操盘的，则按碧桂园的进度、时间节点进行考核，非操盘项目仅需报备即可。

    如今，为提高周转，加快现金回流，非碧桂园操盘的项目，也要纳入碧桂园的考核体系，同样需要按照碧桂园的时间节点进行。

    甚至为了实现现金的快速回流周转，有碧桂园内部人士透露，有的项目哪怕利润转负，也要抢现金流。

    同策咨询研究中心总监张宏伟表示，从资金面角度来看，今年三季度为民营房企资金兑付压力最大时间。

    张宏伟认为，从房企资金兑付压力来看，2018年房企面临的压力将真正体现(2016年房企集中加杠杆扩张，借贷资金平均周期2年，因此，2018年资金到期集中兑付压力加大)。

    预计2018年三季度，处于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素，更多的房企会放弃自己的价格“底线”，寻求“降价”，甚至有的企业会因为资金兑付压力而主动降价。

最早今年四季度楼市可能入冬

    易居中国研究院副院长杨红旭7月2日发文表示，今年下半年，全国楼市的关键指标，比如成交量、价格、开发投资、房企资金来源等，都会继续走弱。总体看，可能在四季度或明年一季度，正式入冬。

    杨红旭表示，以全国新房销售增速来看，2016年4月增幅见到高点，其后持续下滑，至2018年5月，增幅逼近零，估计未来两三个月，将由正增长转为负增长，也即量跌。

    其实，一二线城市的成交量，早在2017年下半年就转为同比下跌了。

    杨红旭认为，股市的低迷，也将令那些质押比例过高的房企，出现资金危局。一方面，拿地扩张的节奏，将会明显放慢。另一方面，将会加快楼盘销售节奏，回笼资金，为过冬做准备。

    而上述两个因素，将进一步促销楼市降温！

楼市调控下半年还将加码

    而炒房客需要注意的是，2017年至今的这轮楼市调控还有进一步加码的趋势。

    6月28日，一份新华社播发的重要文件引发中国房地产市场震动。针对近期房地产市场乱象，住房城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委联合印发通知，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

    张大伟分析认为，2018年下半年，预计楼市调控力度将全面超过2018年上半年，特别是从7月初开始，多个城市开始全面加码调控，预计楼市升级的调控政策内容将不断出现，而从住建部等多部门开始的政策监管将是下半年市场的主要特征，包括市场的平稳将在政策推动下逐渐出现。

    业内人士认为，坚决遏制投机炒房和明确支持刚性居住需求并举，正成为地方楼市调控政策的重要趋势。

    易居研究院智库中心总监严跃进认为，随着各地租售并举政策逐步落地，租赁房源供给增加和租赁期限延长将分流购房需求，有利于保持房价理性预期，降低房地产市场波动性。

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